住宅ローンの繰上げ返済決行（ 2000/02/02 ）

1999年（平成11年）3月末マンションに入居、住宅ローンが始まった。
DINKSの我が家は、「資金に余裕のあるうちに」と早速繰上返済を決行した。


●急に平日の休みが取れたので、返済銀行である「横浜銀行 浦賀支店」へ。
融資ご相談の窓口へ行き「住宅ローンの繰上返済をしたいのですが」と言ったら、すぐに手続きが始まった。
所要時間、約３０分。
返済の金額、返済のタイプなどを聞かれ、概算を出してもらった。
もっと詳細な計算書を出してくれるのかと思ったが、計算は住宅金融公庫で行い、後日計算書を郵送します、 とのこと。

「返済予定日の１ヶ月以上前に申し込み」だと思って行ったのだが、「２週間前まで受け付けられます」と 言われたので、繰上返済の期日は平成１２年２月１８日に決定。
（申し込みは平成１２年２月２日。）

繰上返済用の申込書に記入、押印し、以上おしまい。
お金はその日のうちに口座に準備した。

■ うちの住宅ローン

返済開始：平成１１年５月
返済期間：３５年
元利均等返済・ゆとり返済なし
　 当初10年間 11年目以降 借入金額
（1）基本融資（毎月払） ２．７５％ ４．００％ ２，１２０万円
（2）基本融資（ボーナス払1,7月） ２．７５％ ４．００％
（3)特別加算（毎月払） ３．５５％ ４．００％ ６４０万円
（4)特別加算（ボーナス払1,7月） ３．５５％ ４．００％

■ 繰上げ返済のタイプ

繰上資金は１２０万円以上（※）とし、（1）〜（4）について、完済期日が同一になるように「期間短縮型」で繰り上げる。
住宅金融公庫の場合、繰上額は１００万円以上、ボーナス併用払の時は繰上期間は６ヶ月単位となる。

（※）詳細な返済額計算の結果、 １２０万円を少し超えても良い、という意味の指定方法。うちの場合は６ヶ月単位での繰上なので、 ほんの数万円足りなくて６ヶ月の短縮を諦めるよりは、ちょっと足が出てもさらに６ヶ月分の期間短縮を狙った、 ということ。
ちなみに、１２０万円を超えて欲しくない場合は、１２０万円以下という指定をする。

■ 手数料

￥３，１５０
今回の様に「基本融資」「特別加算」ともに期間短縮で繰上返済をした場合の手数料が最も安かった。 「基本融資部分だけ」、もしくは「特別加算部分だけ」の繰上返済や、返済金額圧縮の場合は手数料が￥５，２５０だそうだ。
尚、１９９６年（平成８年）３月以前に借り入れをした人は、手数料無料である。いいなぁ。

■ 持ち物

(1)返済条件確認表
(2)返済予定表（10年分）
(3)通帳、印鑑


■ 繰上げ返済によるお得額
お得額
複数の金融機関から融資を受けている場合は「金利の高いほうから返す」のが鉄則なのだが、うちのように 住宅金融公庫１本の場合は「おしりが揃うように返す」のが最も得するようだ。


が、繰上の時期、金利によってはお得額が変動するので、予め自分で計算していくのが良いと言われている。
最近はホームページ上で繰上返済のシュミレーションをしてくれる所もあるが、「（基本融資＋特別加算） ＆ボーナス併用」という４本立てのローンの繰上をシュミレーションしてくれるところは、残念ながら無かった。

（尚、下の図は後日送付された計算書を元に書いてみたものである。） お得額詳細

繰上額を決めるにあたり、うちの場合は「返済計画表」を見ながら、電卓片手に地道な計算をした。
100万円程度の繰上げであれば、まず2年後の「返済後残高」から現在の「返済後残高」を引いてみる。
基本融資と特別加算、それぞれの返済予定表について2年間での差額を計算するのだ。

そして、その金額が100万円より少ない場合は、さらに6ヵ月後の「返済後残高」から引いてみる。

「返済後残高」の差額が「繰上げる元金」である。
で、うちの場合は￥1,200,000程度の目安をつけて繰上げの決行を行った。（後日送付された計算書には、図の(B)の合計金額￥1,228,724　の繰上げ額が計算されていた。）


さて、繰上げで得する金額の計算は？というと。これは簡単。
「繰上げ返済によって短縮される期間に支払うはずだったローン金額」−「繰上げる金額」だ。
うちは2年6ヶ月の短縮、つまり30回分短縮だから 「30回で支払う金額」−「繰上げる金額」は、￥1,933,841。（手数料を引いたら￥1,930,691）。このお得額で車が買えそうな勢いである（オイオイ）。

。。。と、繰上げ返済はとっても「おいしい」。
今回は返済開始後10ヶ月での繰上げ決行であったが、次回はまったく未定である。
というのも、新車が欲しい＆子供も欲しい、で別の貯蓄目標ができてしまったからだ。
住宅ローン減税で還付されたお金をためれば、5年後には再び繰上げができるのではないか？と企んではいるけど。。。



■ 繰上返済ご参考ホームページ


・お金に関する総合情報−ISIZE MONEY−
http://www.isize.com/money/

・住宅金融公庫
http://www.jyukou.go.jp/

written 2000/02/10

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